Подальше от Москвы: зачем покупать квартиры в области

Недвижимость во Франции

В 100 км от Москвы жилье стоит намного дешевле, чем в столице. Логично: чем дальше от МКАД, тем ниже стоимость квадратного метра. Данный фактор является основополагающим для многих покупателей при выборе своего будущего семейного гнездышка. Однако неразвитая инфраструктура большинства городов дальнего Подмосковья, а также проблемы транспортной доступности зачастую не способны компенсировать сэкономленные на покупке квартиры средства. Таким образом, жить вдали от Москвы и работать в столице фактически невозможно.

Сегодня, когда цены на московское жилье, несмотря на недавний кризис, достигают заоблачных показателей, многие покупатели предпочитают приобретать недвижимость в Подмосковье, потому что столичные «дворцы» им не по карману. Понятно, что чем дальше от МКАД построен дом, тем дешевле в нем стоят квартиры. Но даже в них наблюдается сезонная коррекция стоимости. Так, по данным компании «Кредит-Центр Оценка», в июне текущего года вторичный рынок дальнего Подмосковья показал рост цен предложения, тогда как в предыдущие месяцы он демонстрировал снижение. Также в среднем на 2 тыс. руб. за метр выросла цена предложения новостроек в городах среднего Подмосковья (20-40 км от МКАД). Снижение цен на вторичке подмосковные риелторы объясняют тем, что волна спроса, вызвавшая рост количества сделок, уже закончилась. В результате сегодня, по их мнению, рынок вернулся к своему прежнему состоянию.

Важно понимать, что рынок каждого муниципального образования в Московской области уникален и имеет свои особенности. Поэтому ситуация в конкретном районе может отличаться от средних показателей. В целом по Московской области, в зависимости от удаленности от кольцевой автодороги, средние цены в секторе новостроек находятся в диапазоне 45-73 тыс. руб./кв. м, месяц назад данный показатель составлял 46-73 тыс. руб. На вторичном рынке ситуация изменилась более значительно: цены находятся в диапазоне 51-90 тыс. руб./кв. м, а месяц назад – 48-93 тыс. руб./кв. м.

Читайте также  Новостройки Москвы и Подмосковья: самые популярные квартиры

ЗаМКАДыши
Эксперты говорят, что очевидным плюсом выбора недвижимости в дальнем Подмосковье является дешевый квадратный метр жилья как на вторичном, так и на первичном рынке. Главный минус – это проблема транспортной доступности. Особенно если нет автомобиля. «Перед тем как покупать такую недвижимость, необходимо решить, готов ли человек тратить по 3 часа и даже более каждый день, чтобы добраться до работы», – уверена Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». По ее словам, основным спросом пользуются города, которые отличаются достаточно развитой инфраструктурой, а также близостью к железнодорожным станциям. Немаловажное значение имеет близость федеральных трасс. Как правило, все это есть в крупных населенных пунктах. К таким городам относятся Талдом, Волоколамск, Серпухов, Пущино, Кашира, Коломна, Ликино-Дулево, Сергиев Посад, Дмитров и Клин.

При этом предложение по дальнему Подмосковью преимущественно формирует вторичное жилье. Предложений по первичному рынку заметно меньше. Но, несмотря на это, цена первички и вторички не сильно различается. Так, средняя стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке жилой недвижимости (в 100 км от МКАД), по данным «Инком», составляет 43,6 тыс. руб. за кв. м. Цена «двушки» составляет 42,3 тыс. руб. за кв. м, а «трешки» – 41,4 тыс. руб. за кв. м. На вторичном рынке однокомнатная квартира обойдется покупателю в 49,9 тыс. руб. за кв. м, двухкомнатная – 45,9 тыс. руб. за кв. м, трехкомнатная – 42,4 тыс. руб. за кв. м. В Москве за такие деньги не купишь даже комнату.

Из реальных примеров дальнего Подмосковья можно привести однокомнатную квартиру на вторичном рынке, расположенную в 5-этажном кирпичном доме в Талдоме (север Московской области). Ее цена составляет 1,4 млн руб., общая площадь – 30 кв. м. Стоимость двухкомнатной квартиры площадью 44 кв. м, расположенной в кирпичном доме в Коломне, составляет 1,8 млн руб. А трехкомнатная квартира в Кашире в 5-этажном кирпичном доме обойдется покупателю в 2,6 млн руб. Ее площадь составляет 64 кв. м. Если говорить о первичном рынке жилья, то в Серпухове за 1,8 млн руб. продается однокомнатная квартира, расположенная в кирпичном доме площадью 43 кв. м. За 3,3 млн руб. покупатель может позволить себе жилище площадью 76 кв. м в монолитном доме в Пущино. А «трешка» в Волоколамске обойдется в 4,2 млн руб. Площадь квартиры составляет 109,3 кв. м.

Читайте также  Москва затоваривается новостройками неравномерно

Почувствуйте разницу
«На рынке жилой недвижимости Москвы, безусловно, стоимость квадратного метра существенно выше аналогичных показателей по Подмосковью, тем более на 100 км удаления от МКАД», – говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». Так, в сегменте первичного жилья минимальная цена «квадрата» составляет 90 тыс. руб. При этом за такие деньги покупатель получает квартиру в доме, находящемся на начальном этапе строительства. На вторичном рынке жилья средняя цена предложения составляет 185,4 тыс. руб. за кв. м. Что касается реальных предложений, то на вторичке стоимость самой дешевой квартиры, выставленной на продажу в пределах МКАД, составила 3,2 млн руб. (1-комнатная квартира общей площадью 17,6 кв. м с кухней 4 кв. м в 5-этажном кирпичном доме на бульваре Генерала Карбышева, СЗАО). На первичном рынке минимальная стоимость предложения оценивается в 4 млн руб.

В среднем на вторичном рынке жилой недвижимости стоимость квадратного метра в Москве выше на 40% по сравнению со стоимость жилья в Подмосковье. В сегменте новостроек этот показатель несколько выше и оценивается примерно в 45%. «Стоит отметить, что эта разница увеличивается в зависимости от удаленности. На мой взгляд, квартира вдали от Москвы – это не очень выгодная покупка, как с точки зрения затрат на бензин/проезд на общественном транспорте, так и с точки зрения временных затрат. На общественном транспорте дорога займет порядка 2 часов. На автомобиле время пути до дома неограниченно, ведь на подъезде к столице в час пик выстраиваются огромные пробки. Более того, «потолкаться» придется и в самом городе», – сетует Дмитрий Таганов.

«Очевидно, что жить за 100 км от Москвы и работать в столице физически невозможно, поскольку большую часть времени человек будет тратить только на дорогу. Плюс к этому неразвитая инфраструктура, неблагоприятная транспортная ситуация и малое количество качественного жилья делает Подмосковье значительно менее привлекательным, нежели жилье за МКАД, но в пределах города», – соглашается Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер».

Читайте также  Новостройки Москвы в 2017 году: объем нового строительства увеличился на 19,4%

Таким образом, можно сделать вывод, что квартиры в дальнем Подмосковье направлены на довольно узкий сегмент покупателей. Это разумная покупка для тех, кто работает в том же районе, где собирается жить, либо работает в Москве удаленно, через интернет. Рассматривать «дальнее жилище» даже как арендную инвестицию тоже не очень разумно: стоимость аренды квартир на удалении 80-100 км от МКАД несопоставима с доходностью столичной аренды. Поэтому такие вложения станут, скорее всего, убыточными.

About the Author