Новостройки в Москве и Подмосковье в октябре-ноябре 2018 года: «ипотечный ажиотаж» простимулировал спрос, но не цены

Недвижимость во Франции

Продажи столичных новостроек стимулирует подорожание ипотеки – опасаясь, что ставки вырастут еще больше, покупатели ускоряют оформление сделок. Однако к росту цен «ипотечный ажиотаж» не привел, в Москве они даже падают.

Спрос

Октябрь

В октябре 2018 г. Росреестр зарегистрировал в административных границах Москвы 8 326 договоров долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с сентябрем число ДДУ выросло на 18,2%, а с октябрем 2017 г. – на 58,1%. Всего за 10 месяцев 2018 г. в столице по ДДУ было продано 62 187 квартир в новостройках – на 48,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

В проектах «старой» Москвы количество ДДУ в октябре увеличилось на 23,4% относительно сентября и на 44% по сравнению с октябрем 2017 г., сообщает Est-a-Tet. В ТинАО (Новая Москва), по данным компании ООО «Новые Ватутинки», в октябре было заключено 2,7 тыс. договоров долевого участия, что на 13% больше, чем в сентябре, когда Росреестр зафиксировал 2,4 тыс. сделок. А за год спрос вырос на 52% — в октябре 2017 г. Росреестр зарегистрировал на территории округа 1,8 тыс. ДДУ.

Помимо фактора сезонности спрос на столичные новостройки стимулирует выход новых объемов жилья по стартовым ценам (которые привлекают инвесторов) и повышение ипотечных ставок – это заставляет покупателей поспешить со сделками, отмечает гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Кроме того, октябрь стал месяцем закрытия сделок по покупке жилья, намеченных еще в августе — когда покупатели, пользуясь максимально выгодными ипотечными ставками, анализировали жилые комплексы и квартиры с целью покупки, добавляет директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. На этом фоне продажи в ГК «А101» выросли на 20% по сравнению с октябрем 2017 г., тогда как осенью спрос обычно увеличивается лишь на 7-15%.

При этом в Подмосковье продажи новостроек продолжают падать – не в последнюю очередь из-за перетока спроса в Новую Москву, говорит Наталия Кузнецова. Если в московских проектах агентства «Бон Тон» количество сделок в октябре увеличилось на 8,8% относительно предыдущего месяца и на 26% по сравнению с тем же периодом прошлого года, то в подмосковных продажи сократились на 7,4% и 24,2% соответственно.

В целом по рынку Московской области в октябре было оформлено лишь 8 082 ДДУ, сообщает Росреестр. Причем в эту цифру входят договоры как по жилым, так и по нежилым помещениям (в Москве с учетом нежилья в октябре было заключено 10 439 ДДУ). В месячном выражении продажи новостроек увеличились на 25,9%. Но благодарить за это стоит низкую базу сентября, уверен гендиректор компании IKON Development Антон Детушев. (Напомним, в сентябре Росреестр зарегистрировал в области 6 421 ДДУ – на 14,9% меньше, чем в августе, и на 19,9% — чем годом ранее). По сравнению с октябрем прошлого года количество ДДУ в октябре 2018-го сократилось на 6,7%. А за 10 месяцев 2018 г. Росреестр зарегистрировал в Подмосковье на 9,3% меньше ДДУ, чем за аналогичный период 2017-го.

Читайте также  Новостройки Москвы на старте продаж в июне 2018 года: что, где, почем

Конечно, снижение количества ДДУ в среднем по рынку не означает, что продажи падают во всех без исключения подмосковных проектах. Есть и те, что могут похвастаться ростом спроса, который, так же, как и в Москве, подогревают опасения покупателей по поводу судьбы ипотечных ставок.

Например, в ЖК «Новый Зеленоград» в октябре число сделок увеличились на 29% относительно сентября и на треть по сравнению с прошлым годом. «Активность клиентов, бесспорно, простимулировали банки, которые начали поднимать ставки по ипотеке, — объясняет гендиректор девелопера этого проекта Антон Детушев. — В Московской области спрос подвержен сильным колебаниям из-за изменения кредитной политики регулятора и коммерческих банков. Именно поэтому число сделок заметно выросло – люди опасаются дальнейшего удорожания ипотеки, которое может перекрыть им доступ на рынок».

Ноябрь

В первой половине ноября покупательская активность на московском рынке продолжала увеличиваться. В проектах компании «Метриум» спрос вырос на 17% в месячном на 41% в годовом выражении. «А101» прогнозирует 25-процентных рост спроса в своих проектах по итогам ноября. В «Новых Ватутинках» количество заявок от клиентов за первые две недели ноября возросло на 14% по сравнению с аналогичным периодом октября, а относительно того же периода 2017 г. – на 27%.

«Как мы и прогнозировали, осенью активность клиентов будет развиваться по нарастающей, так как ипотека постепенно дорожает, подходит к окончанию год, а ближайшее будущее неопределенно. Поэтому все те покупатели, которые уже готовы к приобретению жилья, не станут выжидать. К тому же, впереди новогодние акции, которые дополнительно простимулируют клиентов», — говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

«Клиенты ускоряют сейчас процесс оформления сделок и тратят меньше времени на раздумья, — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Полагаю, такая тенденция сохранится до конца года».

Компания «Бон Тон» за первые две недели ноября заключила на 7,8% больше сделок, чем в первой половине октября, а относительно первой половины ноября 2017 г. продажи увеличились на 5,1%. Однако, как и в октябре, спрос вырос только в столичных проектах компании: в московских новостройках число сделок увеличилось на 1,5% в месячном и на 4,5% в годовом выражении, а в подмосковных показатель просел на 17,5% по сравнению с первой половиной ноября 2017 г.

Читайте также  Новые черты недорогого жилья в Москве и Подмосковье: именитые архитекторы, дворы для всех возрастов и курортные зоны

Ипотека

Так как спрос на новостройки растет в основном за счет ипотечников, это, естественно, отражается и на динамике кредитных сделок. По информации компании «Метриум», в октябре на территории «старой» Москвы Росреестр зарегистрировал 2,9 тыс. ипотечных договоров против 2,3 тыс. в сентябре и 1,7 тыс. в октябре 2017 г.

При этом доля ипотечных сделок в общем объеме продаж новостроек в октябре 2018 г., по словам Марии Литинецкой, осталась на уровне сентября – 48%. По сравнению с октябрем 2017 г. этот показатель возрос на 5 п.п. Руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Наталья Бланкова отмечает рост доли ипотеки и в месячном разрезе — с 27,1% в сентябре до 31,8% в октябре 2018 г.

В Новой Москве в октябре 2018 г. в было заключено 1,6 тыс. ипотечных сделок, что на 13% больше, чем в сентябре, и на 74% превышает показатель октября 2017 г. Доля ипотечных сделок в общем объеме спроса в прошлом месяце достигла 58%, тогда как год назад составляла только 51%, говорит Александр Зубец («Новые Ватутинки»).

В проектах ГК «А101» в октябре 60% сделок было совершено с привлечением ипотечного кредита. Дмитрий Цветов ожидает, что в ноябре доля ипотеки достигнет 66% — «все предпосылки для этого есть».

В Подмосковье количество ипотечных договоров на первичном и вторичном рынке по итогам октября увеличилось на 33,3% по сравнению с сентябрем и на 3,7% относительно прошлого года, сообщает Росреестр. По словам Антона Детушева, в среднем доля ипотечников в подмосковных новостройках составляет 60%, однако есть ЖК, где не больше трети клиентов привлекают кредит, а есть и такие проекты, в которых свыше 70% всех продаж стали возможными благодаря заемным средствам.

Уровень ипотечных ставок на первичном рынке в октябре оставался достаточно низким. По оценке риелторов, кредит можно было получить под 9-9,6% годовых. При этом к концу месяца большинство крупных банков уже не предлагали кредиты дешевле 9,5% годовых (базовая ставка), рассказывает Мария Литинецкая. По ее мнению, уже в ноябре мы увидим повышение средневзвешенной ставки выдачи кредита.

Читайте также  Подмосковье дешевеет быстрее Москвы

Цены

Несмотря на рост спроса на фоне «ипотечного ажиотажа», подорожать московские новостройки не смогли. По данным «ИРН-Консалтинг», из-за увеличения доли экономкласса в общем объеме предложения в октябре 2018 г. средняя цена метра на рынке между Третьим транспортным кольцом и МКАД упала на 0,5% в сравнении с сентябрем — до 205 000 руб., а средняя стоимость квартиры уменьшилась на 1,9%, до 13,8 млн руб. (См. «Новостройки Москвы в октябре 2018 года: застройщики переориентируются на экономкласс».)

Средний бюджет предложения квартиры на территории «старой» Москвы

Класс «Старая» Москва
Октябрь 2018 Октябрь 2018 к сентябрю 2018 Октябрь 2018 к октябрю 2017 Сентябрь 2018 Октябрь 2017
млн. руб. % % млн. руб. млн. руб.
Эконом 7.12 3.4% 12.6% 6.89 6.33
Комфорт 9.69 -0.7% -4.8% 9.76 10.18
Бизнес 22.00 -8.5% -2.4% 24.04 22.55

Источник: «Азбука Жилья»

По данным «Азбуки Жилья», в комфортклассе средняя стоимость квартир в «старой» Москве по сравнению с сентябрем 2018 г. практически не изменилась. В классе «эконом» новостройки подорожали на 3,4%. В то же время средняя стоимость квартир бизнес-класса уменьшилась на 8,5%, говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании.

В Новой Москве активные продажи все-таки повлияли на уровень цен. Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке составила 107 500 руб. за кв. м, что на 2,5% больше, чем в сентябре 2018 г. А средняя стоимость лота достигла 6,2 млн руб., сообщает «Бон Тон».

В целом, осеннее оживление рынка пока привело только к небольшому – в пределах 1 п.п. — сокращению среднего размера скидок на новостройки московского региона. Но, скорее всего, это временное явление. «Девелоперы почувствовали приток новых покупателей после отпускного сезона, поэтому скидки сейчас не имеют смысла. К тому же грядет сезон новогодних акций, поэтому в ближайшее время некоторые девелоперы либо сократят скидки, либо свернут спецпрограммы, чтобы в конце ноября-декабре предложить покупателям более щедрые дисконты», — говорит Антон Детушев.

About the Author