Новостройки Москвы и Подмосковья: объемы и структура предложения

Сравнительное исследование рынка новостроек Москвы и Подмосковья от аналитического центра www.irn.ru выявило тенденцию резкого увеличения количества новостроек в Подмосковье средней удаленности (5- 30 км от МКАД). За 2 года их число выросло почти в 1,5 раза. При этом число новостроек в пределах МКАДа за те же 2 года сократилось на 20%, с 325 объектов до 263. И это не удивительно. Давно известно, что количество свободных площадок в Москве неуклонно сокращается и даже правительство Москвы предпринимает активные действия по освоению подмосковных земель. Вместе с тем, очевидно, что по мере удаления от Москвы общая площадь свободных земель растет, а вместе с ними увеличиваются и возможности застройщиков. Именно поэтому количество новостроек возрастает именно в Подмосковье средней удаленности.

Сегмент / Местоположение Общее количество объектов, шт. Динамика, %
конец 2007 — начало 2008 конец 2006 — начало 2007 конец 2005 — начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Москва внутри ТТК 46 48 66 -4,2 -27,3
Москва от ТТК до МКАД 217 245 259 -11,4 -5,4
Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД 193 182 203 6,0 -10,3
Подмосковье 5-30 км от МКАД 254 222 170 14,4 30,6
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

Естественно, что коэффициент заменяемости объектов (отношение числа новых домов к количеству проданных) в Подмосковье средней удаленности превышает 100%. Это характеризует рост числа объектов, выставленных на продажу. В Москве этот показатель, соответственно, меньше 100%, что свойственно для периода сокращения объема предложения. Стабильным в этом отношении остается только ближнее Подмосковье, где коэффициент заменяемости объектов колеблется около 100%.

Неудивительно, что на фоне общего сокращения числа объектов в центре Москвы и их роста в Подмосковье средней удаленности строители стараются при возведении домов внутри ТТК делать в них как можно больше квартир. Среднее количество квартир в домах внутри ТТК за последние 2 года выросло на 26%, тогда как в Подмосковье средней удаленности значительного прироста не было, – он составил всего 6%.

При этом стоит отметить, что главной причиной роста числа квартир в домах внутри ТТК остается постепенный выход за пределы Садового кольца. Раньше внутри ТТК строительной площадкой был, действительно, исторический центр Москвы, а главным объектами для продажи – элитное жилье, которое должно соответствовать пожеланиям самых требовательных клиентов. В тоже время сами дома не могли быть выше определенного уровня. В результате, средний дом состоял из порядка 50 квартир.

После того, как исторический центр оказался в основном застроен, и часть строительных площадок сместилась за Садовое кольцо, многие ограничения стали исчезать. В итоге, тип квартир и самих домов стал постепенно дрейфовать от элитного сегмента к сегменту «бизнес-класса плюс», где менее жесткие требования к потребительским свойствам жилья. Так же способствовало росту числа квартир в домах внутри ТТК то, что за пределами Садового кольца высотные ограничения менее строгие, чем внутри него.

При этом, в целом, общее количество квартир в домах в центре Москвы нельзя назвать большим – оно не превышает 70. Тогда как в домах, построенных в Подмосковье, общее число квартир больше 200. Число квартир в домах на окраинах Москвы меньше 200. Связано это с тем, что в Подмосковье строители не ограничены в площадях застройки, тогда как в Москве внутри МКАДа, если что-нибудь строится, то это, скорее всего, точечная застройка, где опять же есть ограничения как по высоте, так и по площади строительства.

Сегмент / Местоположение Среднее количество квартир в доме, шт. Динамика, %
конец 2007 — начало 2008 конец 2006 — начало 2007 конец 2005 — начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Москва внутри ТТК 67 57 53 17,5 7,5
Москва от ТТК до МКАД 195 180 173 8,3 4,0
Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД 280 267 249 4,9 7,2
Подмосковье 5-30 км от МКАД 225 247 212 -8,9 16,5
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

Казалось бы, на первый взгляд, застройщикам, несмотря на общее увеличение среднего числа квартир в центре Москвы, удается наращивать там и средний размер площади квартир: за 2 года он вырос на 3%. Но больше всего (на 5%) все-таки вырос размер средней площади в квартирах, расположенных в Подмосковье средней удаленности. Однако, такого рода изменения находятся в пределах погрешности. Конечно, эти темпы можно сравнить с остальными сегментами. Однако и там изменения находятся в пределах погрешности. В остальной части Москвы и ближнем Подмосковье сокращение размера средней площади не превысило 5%. В итоге, можно сказать, что, в целом, средние размеры площадей по сегментам остаются стабильными.

Читайте также  Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2018 года: санкции повлияли на покупателей разнонаправленно

Наибольшие квартиры расположены внутри ТТК, где средний размер площади квартиры колеблется около 158 кв. м. На окраинах Москвы внутри МКАДа средний размер площади квартир колеблется в районе 102 кв. м. Это косвенно объясняется различием в характере спроса в этих районах. Центр Москвы, как уже говорилось, востребован людьми с большими финансовыми возможностями. И для них не последнюю роль при выборе квартиры играет просторность будущего жилья. Поэтому в застройке центральной части Москвы преобладают квартиры большой площади. Менее богатая часть населения покупает жилье уже в пределах от ТТК до МКАД. Крупногабаритные квартиры здесь, скорее всего, будут пользоваться меньшим спросом. В этом сегменте преобладают, в основном, 1-4-х комнатные квартиры меньшей площади.

Наименьшие площади в подмосковных квартирах. Средний размер колеблется в районе 63 кв. м. Это, как и в других сегментах, определяется потенциальным спросом, который в данном случае не обладает высоким уровнем платежеспособности. Значит, меньшие по размерам квартиры при одной и той же стоимости квадратного метра будут более ликвидны в данном сегменте, чем с большей площадью.

Сегмент / Местоположение Средняя площадь квартиры, кв.м. Динамика, %
конец 2007 — начало 2008 конец 2006 — начало 2007 конец 2005 — начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Москва внутри ТТК 159,5 160,2 154,2 -0,4 3,9
Москва от ТТК до МКАД 100,4 101,9 106,2 -1,5 -4,0
Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД 65,3 65,5 67,2 -0,3 -2,5
Подмосковье 5-30 км от МКАД 61,0 59,4 58,2 2,6 2,1
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

При этом в 1 среднестатистическом доме выход площадей (сумма площадей, занимаемых квартирами) больше всего на окраинах Москвы и в ближнем Подмосковье. Здесь общая площадь квартир колеблется в районе 18 тыс. кв. м. И это не удивительно. В домах между ТТК и МКАД количество квартир уже приближается к 200, а средняя площадь все еще высока (около 100 кв. м). В ближнем Подмосковье такой же выход площадей. В данном случае небольшой размер квартир (порядка 65 кв. м) компенсируется их общим числом (около 300 в 1 доме).

Следом идет Подмосковье средней удаленности, где выход площади составляет около 13,5 тыс. кв. м. Наименьший – у домов в центре Москвы – около 9 тыс. кв. м. При этом стоит отметить, что при общей стабильности этого параметра в центре Москвы он вырос на 30% за счет увеличения числа квартир и их площади. Это стало возможно, как уже говорилось, за счет появления большого числа объектов между Садовым кольцом и ТТК.

Сегмент / Местоположение Общая площадь квартир в доме, кв.м . Динамика, %
конец 2007 — начало 2008 конец 2006 — начало 2007 конец 2005 — начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Москва внутри ТТК 10 687 9 131 8 173 17,0 11,7
Москва от ТТК до МКАД 19 581 18 342 18 373 6,8 -0,2
Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД 18 296 17 489 16 733 4,6 4,5
Подмосковье 5-30 км от МКАД 13 725 14 684 12 347 -6,5 18,9
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

При этом по общему объему квадратных метров Москва в связи с сокращением числа домов, представленных на этом сегменте рынка, естественно, проигрывает так называемому «замкадью» и Подмосковью. Общий объем рынка Москвы и ближнего и среднего Подмосковья, по данным исследований компании «Индикаторы рынка недвижимости», составляет порядка 12 млн кв. м. Из них на Москву приходится около 5 млн кв. м, а на Подмосковье – 7 млн кв. м.

Доля центра Москвы стабильно составляет около 4%. Так же стабильна доля ближнего Подмосковья, которая колеблется в районе 30%. Однако два оставшихся сегмента – Подмосковье средней удаленности и Москва от ТТК до МКАДа – динамичны. Общий объем квадратных метров в Подмосковье средней удаленности вырос за последние 2 года на 66% и доля этого сегмента увеличилась с почти 20% до 30%. Произошло это в том числе и за счет сокращения объема предложения в нецентральной части Москвы на 11%, в результате чего доля этого сегмента уменьшилась с почти 45% до 35%.

При этом Москва от ТТК до МКАДа остается лидером рынка по общему объему квадратных метров. В данном сегменте он составляет в районе 4,25 млн кв. м. Центр Москвы заметно проигрывает остальным сегментам рынка. Здесь общий объем квадратных метров – всего 0,49 млн кв. м. Промежуточную позицию занимают два сегмента Подмосковья, где общий объем квадратных метров колеблется на уровне 3,49-3,6 млн кв. м.

Читайте также  Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД за ноябрь

Сегмент / Местоположение Общий объем рынка, кв.м. Динамика, %
конец 2007 — начало 2008 конец 2006 — начало 2007 конец 2005 — начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Москва внутри ТТК 490 000 440 000 540 000 11,4 -18,5
Москва от ТТК до МКАД 4 250 000 4 500 000 4 760 000 -5,6 -5,5
Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД 3 600 000 3 200 000 3 400 000 12,5 -5,9
Подмосковье 5-30 км от МКАД 3 490 000 3 260 000 2 100 000 7,1 55,2
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

В то же время по параметру общего объема рынка в денежном эквиваленте выросли все сегменты. Больше других – Подмосковье средней удаленности, которое за 2 года увеличило свой объем почти в 4,3 раза. Объясняется это большим вводом новых объектов и общим ростом цен.

Сегмент / Местоположение Общий объем рынка, тыс.$ Динамика, %
конец 2007 — начало 2008 конец 2006 — начало 2007 конец 2005 — начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Москва внутри ТТК 8 000 000 5 900 000 3 900 000 35,6 51,3
Москва от ТТК до МКАД 22 700 000 23 200 000 11 700 000 -2,2 98,3
Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД 9 150 000 7 600 000 3 500 000 20,4 117,1
Подмосковье 5-30 км от МКАД 7 000 000 5 600 000 1 640 000 25,0 241,5
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

Лидерами по объему предложения в центре Москвы остаются районы около станций метро «Кропоткинская»-«Парк Культуры», «Пушкинская-«Белорусская», «Арбатская»-«Смоленская» и «Новослободская»-«Савеловская», доля которых в сумме последние 2 года стабильно составляет порядка 50%.

Метро Доля рынка, % Изменение доли рынка, %
конец 2007 — начало 2008 конец 2006 — начало 2007 конец 2005 — начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Кропоткинская, Парк Культуры 13 12,5 10,6 0,5 1,9
Пушкинская, Маяковская, Белорусская 13 10,4 6,1 2,6 4,4
Арбатская, Смоленская, Баррикадная 10,9 14,6 16,7 -3,7 -2,1
Новослободская, Менделеевская, Савеловская 10,9 10,4 9,1 0,5 1,3
Фрунзенская, Спортивная 8,7 8,3 6,1 0,4 2,3
Новокузнецкая, Полянка, Октябрьская 8,7 6,3 4,5 2,4 1,7
Ул. 1905 года 8,7 2,1 4,5 6,6 -2,5
Цветной бульвар, Сухаревская, Проспект Мира 6,5 12,5 6,1 -6 6,4
Таганская, Пролетарская, Дубровка 4,3 2,1 7,6 2,3 -5,5
Автозаводская 4,3 2,1 0 2,3 2,1
Бауманская 2,2 8,3 6,1 -6,2 2,3
Студенческая 2,2 2,1 6,1 0,1 -4
Павелецкая, Серпуховская 2,2 4,2 3 -2 1,1
Курская, Чкаловская 2,2 2,1 3 0,1 -0,9
Ленинский проспект 2,2 2,1 1,5 0,1 0,6
Кузнецкий мост 0 0 4,5 0 -4,5
Чистые пруды 0 0 4,5 0 -4,5
Итого 100 100 100
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

Лидером по объему предложения на рынке новостроек Москвы, расположенных от ТТК до МКАД, остается ЗАО, суммарная доля которого последние 2 года составляет порядка 30%.

Округ Доля рынка, % Изменение доли рынка, %
конец 2007 – начало 2008 конец 2006 – начало 2007 конец 2005 – начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Западный 26,7 27,8 30,5 -1,0 -2,7
Северо-Восточный 15,7 13,1 11,6 2,6 1,5
Восточный 13,8 13,1 8,9 0,8 4,2
Северный 11,1 13,1 12,0 -2,0 1,1
Юго-Западный 11,1 9,4 12,7 1,7 -3,4
Северо-Западный 9,7 8,6 9,7 1,1 -1,1
Южный 7,4 8,6 9,7 -1,2 -1,1
Юго-Восточный 4,6 6,5 5,0 -1,9 1,5
Итого 100,0 100,0 100,0
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья  

В свою очередь доля новостроек Москвы, расположенных за МКАД, растет в ВАО и ЗАО. При этом расположенные в этих округах районы являются лидерами по объему предложения. На данный момент совокупная доля районов Косино-Ухтомский, Солнцево и Новопеределкино составляет порядка 90%. Однако еще 2 года назад она не превышала 40%. Дело в том, что 2 года назад еще активно застраивались Митино, Куркино и остатки Бутово. Сейчас значительных площадей для нового массового строительства в этих районах уже нет. Остались только немного участков под точечную застройку. И основные силы застройщиков переместились именно в район Косино-Ухтомский, который находится в активной стадии своего формирования. При этом в Солнцево и Новопеределкино есть места для большого количества точечного строительства, поэтому эти 2 района также стали заметным местом приложения активности строителей.

Район Доля рынка, % Изменение доли рынка, %
конец 2007 – начало 2008 конец 2006 – начало 2007 конец 2005 – начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Косино-Ухтомский 62,9 57,6 34,0 5,3 23,6
Солнцево, Новопеределкино 25,7 21,2 5,7 4,5 15,6
Митино, Куркино 8,6 21,2 45,3 -12,6 -24,1
Жулебино 2,9 0,0 1,9 2,9 -1,9
Бутово 0,0 0,0 13,2 0,0 -13,2
Итого 100,0 100,0 100,0
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья
Читайте также  Новостройки Москвы на старте продаж в сентябре 2017 года: что, где, почем

Динамика изменения структуры рынка новостроек ближнего Подмосковья такой географической определенностью, как московские сегменты рынка, не отличается. Здесь все зависит от конкретного города. При этом в лидерах по объему предложения стабильно остаются Красногорск, Мытищи и Котельники, совокупная доля которых последние 2 года составляет порядка 50%.

Населенный пункт Доля рынка, % Изменение доли рынка, %
конец 2007 – начало 2008 конец 2006 – начало 2007 конец 2005 – начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Красногорск 26,6 30,2 28,7 -3,6 1,5
Мытищи 10,8 12,1 18,0 -1,3 -5,9
Котельники 10,8 10,1 6,7 0,7 3,4
Одинцовский р-н, пос.Трехгорка 6,3 10,1 0,0 -3,8 10,1
Долгопрудный 7,0 7,4 6,0 -0,4 1,4
Химки 9,5 6,7 11,3 2,8 -4,6
Балашихинский р-н, мкр. им. 1 Мая 6,3 6,0 0,0 0,3 6,0
Люберцы 9,5 6,0 17,3 3,5 -11,3
Видное 3,2 4,0 3,3 -0,8 0,7
Реутов 4,4 3,4 6,7 1,0 -3,3
Красногорский р-н, мкр.Путилково 2,5 2,7 0,0 -0,2 2,7
Ленинский р-н 3,2 1,3 0,0 1,9 1,3
Дзержинский 0,0 0,0 2,0 0,0 -2,0
Итого 100,0 100,0 100,0
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

Между тем, в Подмосковье средней удаленности изменение доли новостроек также зависит от географического направления. Сокращается она на северо-востоке и юго-западе, а на остальных направлениях растет. При этом лидерами по объему предложения остаются Балашиха, Подольск и Железнодорожный, совокупная доля которых год от года только растет. За эти 2 года она выросла с 52% до 61%.

Населенный пункт Доля рынка, % Изменение доли рынка, %
конец 2007 – начало 2008 конец 2006 – начало 2007 конец 2005 – начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Балашиха 25,7 29,4 18,2 -3,7 11,2
Подольск 25,0 19,1 24,1 5,9 -5,0
Железнодорожный 10,1 7,4 10,0 2,8 -2,6
Домодедово 4,7 8,1 2,9 -3,4 5,1
Щелково 4,7 6,6 10,0 -1,9 -3,4
Лобня 4,1 3,7 2,4 0,4 1,3
Апрелевка 3,4 0,7 0,0 2,6 0,7
Красково 3,4 2,9 4,1 0,4 -1,2
Лыткарино 3,4 2,2 1,8 1,2 0,4
Одинцово 3,4 8,1 7,6 -4,7 0,4
Октябрьский 3,4 1,5 2,4 1,9 -0,9
Троицк 3,4 4,4 5,9 -1,0 -1,5
Щербинка 3,4 2,9 2,9 0,4 0,0
Королев 1,4 2,9 2,9 -1,6 0,0
Юбилейный 0,7 0,0 3,5 0,7 -3,5
Первомайский 0,0 0,0 1,2 0,0 -1,2
Итого 100,0 100,0 100,0
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

Согласно данным исследований «Индикаторов рынка недвижимости», ближнее Подмосковье выбивается из общей тенденции превалирования индивидуальных проектов над типовыми сериями., так как в этом сегменте доля индивидуальных проектов занимает меньше половины рынка. В других секторах рынка индивидуальные проекты составляют подавляющее большинство объектов. Основная причина этого в том, что в Москве преобладает точечное строительство, а в лидерах по объему предложения – в московских районах за МКАДом и городах-саттелитах – сейчас идет активное строительство с преобладанием панельного жилья.

 

При этом по мере удаления от центра доля многокомнатных квартир резко сокращается, а одно- двух- и трехкомнатные примерно поровну делят рынок. В центре Москвы преобладает спрос на большие многокомнатные квартиры. По мере удаления от центра Москвы средний размер площади квартиры сокращается вместе с числом комнат.

Это видно и из того, что по мере удаления от центра Москвы сокращается размер всех типов квартир. И все же за счет массового строительства типового жилья в ближнем Подмосковье самые маленькие площади именно там.

Сегмент / Местоположение Средняя площадь квартир в конце 2007 — начале 2008 гг., %
1-ком. 2-ком. 3-ком. 4-ком. 5 и более комнат
Москва внутри ТТК 62,2 99,6 137,2 176,2 274,9
Москва от ТТК до МКАД 51,4 81,8 113,4 148,4 251,8
Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД 45,0 67,7 93,7 116,3 127,5
Подмосковье 5- 30 км от МКАД 45,1 67,2 91,3 130,4 176,2
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

В целом, исходя из перечисленных выше параметров, можно сделать вывод, что доля предложения в центральной части Москвы будет и дальше сокращаться, а новостройки будут постепенно перемещаться в Подмосковье.

About the Author