Новостройки Москвы и Подмосковья: объемы и структура предложения

Недвижимость во Франции

Сравнительное исследование рынка новостроек Москвы и Подмосковья от аналитического центра www.irn.ru выявило тенденцию резкого увеличения количества новостроек в Подмосковье средней удаленности (5- 30 км от МКАД). За 2 года их число выросло почти в 1,5 раза. При этом число новостроек в пределах МКАДа за те же 2 года сократилось на 20%, с 325 объектов до 263. И это не удивительно. Давно известно, что количество свободных площадок в Москве неуклонно сокращается и даже правительство Москвы предпринимает активные действия по освоению подмосковных земель. Вместе с тем, очевидно, что по мере удаления от Москвы общая площадь свободных земель растет, а вместе с ними увеличиваются и возможности застройщиков. Именно поэтому количество новостроек возрастает именно в Подмосковье средней удаленности.

Сегмент / Местоположение Общее количество объектов, шт. Динамика, %
конец 2007 — начало 2008 конец 2006 — начало 2007 конец 2005 — начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Москва внутри ТТК 46 48 66 -4,2 -27,3
Москва от ТТК до МКАД 217 245 259 -11,4 -5,4
Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД 193 182 203 6,0 -10,3
Подмосковье 5-30 км от МКАД 254 222 170 14,4 30,6
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

Естественно, что коэффициент заменяемости объектов (отношение числа новых домов к количеству проданных) в Подмосковье средней удаленности превышает 100%. Это характеризует рост числа объектов, выставленных на продажу. В Москве этот показатель, соответственно, меньше 100%, что свойственно для периода сокращения объема предложения. Стабильным в этом отношении остается только ближнее Подмосковье, где коэффициент заменяемости объектов колеблется около 100%.

Неудивительно, что на фоне общего сокращения числа объектов в центре Москвы и их роста в Подмосковье средней удаленности строители стараются при возведении домов внутри ТТК делать в них как можно больше квартир. Среднее количество квартир в домах внутри ТТК за последние 2 года выросло на 26%, тогда как в Подмосковье средней удаленности значительного прироста не было, – он составил всего 6%.

При этом стоит отметить, что главной причиной роста числа квартир в домах внутри ТТК остается постепенный выход за пределы Садового кольца. Раньше внутри ТТК строительной площадкой был, действительно, исторический центр Москвы, а главным объектами для продажи – элитное жилье, которое должно соответствовать пожеланиям самых требовательных клиентов. В тоже время сами дома не могли быть выше определенного уровня. В результате, средний дом состоял из порядка 50 квартир.

После того, как исторический центр оказался в основном застроен, и часть строительных площадок сместилась за Садовое кольцо, многие ограничения стали исчезать. В итоге, тип квартир и самих домов стал постепенно дрейфовать от элитного сегмента к сегменту «бизнес-класса плюс», где менее жесткие требования к потребительским свойствам жилья. Так же способствовало росту числа квартир в домах внутри ТТК то, что за пределами Садового кольца высотные ограничения менее строгие, чем внутри него.

При этом, в целом, общее количество квартир в домах в центре Москвы нельзя назвать большим – оно не превышает 70. Тогда как в домах, построенных в Подмосковье, общее число квартир больше 200. Число квартир в домах на окраинах Москвы меньше 200. Связано это с тем, что в Подмосковье строители не ограничены в площадях застройки, тогда как в Москве внутри МКАДа, если что-нибудь строится, то это, скорее всего, точечная застройка, где опять же есть ограничения как по высоте, так и по площади строительства.

Сегмент / Местоположение Среднее количество квартир в доме, шт. Динамика, %
конец 2007 — начало 2008 конец 2006 — начало 2007 конец 2005 — начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Москва внутри ТТК 67 57 53 17,5 7,5
Москва от ТТК до МКАД 195 180 173 8,3 4,0
Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД 280 267 249 4,9 7,2
Подмосковье 5-30 км от МКАД 225 247 212 -8,9 16,5
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

Казалось бы, на первый взгляд, застройщикам, несмотря на общее увеличение среднего числа квартир в центре Москвы, удается наращивать там и средний размер площади квартир: за 2 года он вырос на 3%. Но больше всего (на 5%) все-таки вырос размер средней площади в квартирах, расположенных в Подмосковье средней удаленности. Однако, такого рода изменения находятся в пределах погрешности. Конечно, эти темпы можно сравнить с остальными сегментами. Однако и там изменения находятся в пределах погрешности. В остальной части Москвы и ближнем Подмосковье сокращение размера средней площади не превысило 5%. В итоге, можно сказать, что, в целом, средние размеры площадей по сегментам остаются стабильными.

Читайте также  Новостройки в Москве и Подмосковье в октябре-ноябре 2018 года: «ипотечный ажиотаж» простимулировал спрос, но не цены

Наибольшие квартиры расположены внутри ТТК, где средний размер площади квартиры колеблется около 158 кв. м. На окраинах Москвы внутри МКАДа средний размер площади квартир колеблется в районе 102 кв. м. Это косвенно объясняется различием в характере спроса в этих районах. Центр Москвы, как уже говорилось, востребован людьми с большими финансовыми возможностями. И для них не последнюю роль при выборе квартиры играет просторность будущего жилья. Поэтому в застройке центральной части Москвы преобладают квартиры большой площади. Менее богатая часть населения покупает жилье уже в пределах от ТТК до МКАД. Крупногабаритные квартиры здесь, скорее всего, будут пользоваться меньшим спросом. В этом сегменте преобладают, в основном, 1-4-х комнатные квартиры меньшей площади.

Наименьшие площади в подмосковных квартирах. Средний размер колеблется в районе 63 кв. м. Это, как и в других сегментах, определяется потенциальным спросом, который в данном случае не обладает высоким уровнем платежеспособности. Значит, меньшие по размерам квартиры при одной и той же стоимости квадратного метра будут более ликвидны в данном сегменте, чем с большей площадью.

Сегмент / Местоположение Средняя площадь квартиры, кв.м. Динамика, %
конец 2007 — начало 2008 конец 2006 — начало 2007 конец 2005 — начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Москва внутри ТТК 159,5 160,2 154,2 -0,4 3,9
Москва от ТТК до МКАД 100,4 101,9 106,2 -1,5 -4,0
Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД 65,3 65,5 67,2 -0,3 -2,5
Подмосковье 5-30 км от МКАД 61,0 59,4 58,2 2,6 2,1
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

При этом в 1 среднестатистическом доме выход площадей (сумма площадей, занимаемых квартирами) больше всего на окраинах Москвы и в ближнем Подмосковье. Здесь общая площадь квартир колеблется в районе 18 тыс. кв. м. И это не удивительно. В домах между ТТК и МКАД количество квартир уже приближается к 200, а средняя площадь все еще высока (около 100 кв. м). В ближнем Подмосковье такой же выход площадей. В данном случае небольшой размер квартир (порядка 65 кв. м) компенсируется их общим числом (около 300 в 1 доме).

Следом идет Подмосковье средней удаленности, где выход площади составляет около 13,5 тыс. кв. м. Наименьший – у домов в центре Москвы – около 9 тыс. кв. м. При этом стоит отметить, что при общей стабильности этого параметра в центре Москвы он вырос на 30% за счет увеличения числа квартир и их площади. Это стало возможно, как уже говорилось, за счет появления большого числа объектов между Садовым кольцом и ТТК.

Сегмент / Местоположение Общая площадь квартир в доме, кв.м . Динамика, %
конец 2007 — начало 2008 конец 2006 — начало 2007 конец 2005 — начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Москва внутри ТТК 10 687 9 131 8 173 17,0 11,7
Москва от ТТК до МКАД 19 581 18 342 18 373 6,8 -0,2
Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД 18 296 17 489 16 733 4,6 4,5
Подмосковье 5-30 км от МКАД 13 725 14 684 12 347 -6,5 18,9
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

При этом по общему объему квадратных метров Москва в связи с сокращением числа домов, представленных на этом сегменте рынка, естественно, проигрывает так называемому «замкадью» и Подмосковью. Общий объем рынка Москвы и ближнего и среднего Подмосковья, по данным исследований компании «Индикаторы рынка недвижимости», составляет порядка 12 млн кв. м. Из них на Москву приходится около 5 млн кв. м, а на Подмосковье – 7 млн кв. м.

Доля центра Москвы стабильно составляет около 4%. Так же стабильна доля ближнего Подмосковья, которая колеблется в районе 30%. Однако два оставшихся сегмента – Подмосковье средней удаленности и Москва от ТТК до МКАДа – динамичны. Общий объем квадратных метров в Подмосковье средней удаленности вырос за последние 2 года на 66% и доля этого сегмента увеличилась с почти 20% до 30%. Произошло это в том числе и за счет сокращения объема предложения в нецентральной части Москвы на 11%, в результате чего доля этого сегмента уменьшилась с почти 45% до 35%.

При этом Москва от ТТК до МКАДа остается лидером рынка по общему объему квадратных метров. В данном сегменте он составляет в районе 4,25 млн кв. м. Центр Москвы заметно проигрывает остальным сегментам рынка. Здесь общий объем квадратных метров – всего 0,49 млн кв. м. Промежуточную позицию занимают два сегмента Подмосковья, где общий объем квадратных метров колеблется на уровне 3,49-3,6 млн кв. м.

Читайте также  Новостройки для народа: самые дешевые квартиры Москвы и Подмосковья

Сегмент / Местоположение Общий объем рынка, кв.м. Динамика, %
конец 2007 — начало 2008 конец 2006 — начало 2007 конец 2005 — начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Москва внутри ТТК 490 000 440 000 540 000 11,4 -18,5
Москва от ТТК до МКАД 4 250 000 4 500 000 4 760 000 -5,6 -5,5
Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД 3 600 000 3 200 000 3 400 000 12,5 -5,9
Подмосковье 5-30 км от МКАД 3 490 000 3 260 000 2 100 000 7,1 55,2
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

В то же время по параметру общего объема рынка в денежном эквиваленте выросли все сегменты. Больше других – Подмосковье средней удаленности, которое за 2 года увеличило свой объем почти в 4,3 раза. Объясняется это большим вводом новых объектов и общим ростом цен.

Сегмент / Местоположение Общий объем рынка, тыс.$ Динамика, %
конец 2007 — начало 2008 конец 2006 — начало 2007 конец 2005 — начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Москва внутри ТТК 8 000 000 5 900 000 3 900 000 35,6 51,3
Москва от ТТК до МКАД 22 700 000 23 200 000 11 700 000 -2,2 98,3
Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД 9 150 000 7 600 000 3 500 000 20,4 117,1
Подмосковье 5-30 км от МКАД 7 000 000 5 600 000 1 640 000 25,0 241,5
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

Лидерами по объему предложения в центре Москвы остаются районы около станций метро «Кропоткинская»-«Парк Культуры», «Пушкинская-«Белорусская», «Арбатская»-«Смоленская» и «Новослободская»-«Савеловская», доля которых в сумме последние 2 года стабильно составляет порядка 50%.

Метро Доля рынка, % Изменение доли рынка, %
конец 2007 — начало 2008 конец 2006 — начало 2007 конец 2005 — начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Кропоткинская, Парк Культуры 13 12,5 10,6 0,5 1,9
Пушкинская, Маяковская, Белорусская 13 10,4 6,1 2,6 4,4
Арбатская, Смоленская, Баррикадная 10,9 14,6 16,7 -3,7 -2,1
Новослободская, Менделеевская, Савеловская 10,9 10,4 9,1 0,5 1,3
Фрунзенская, Спортивная 8,7 8,3 6,1 0,4 2,3
Новокузнецкая, Полянка, Октябрьская 8,7 6,3 4,5 2,4 1,7
Ул. 1905 года 8,7 2,1 4,5 6,6 -2,5
Цветной бульвар, Сухаревская, Проспект Мира 6,5 12,5 6,1 -6 6,4
Таганская, Пролетарская, Дубровка 4,3 2,1 7,6 2,3 -5,5
Автозаводская 4,3 2,1 0 2,3 2,1
Бауманская 2,2 8,3 6,1 -6,2 2,3
Студенческая 2,2 2,1 6,1 0,1 -4
Павелецкая, Серпуховская 2,2 4,2 3 -2 1,1
Курская, Чкаловская 2,2 2,1 3 0,1 -0,9
Ленинский проспект 2,2 2,1 1,5 0,1 0,6
Кузнецкий мост 0 0 4,5 0 -4,5
Чистые пруды 0 0 4,5 0 -4,5
Итого 100 100 100
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

Лидером по объему предложения на рынке новостроек Москвы, расположенных от ТТК до МКАД, остается ЗАО, суммарная доля которого последние 2 года составляет порядка 30%.

Округ Доля рынка, % Изменение доли рынка, %
конец 2007 – начало 2008 конец 2006 – начало 2007 конец 2005 – начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Западный 26,7 27,8 30,5 -1,0 -2,7
Северо-Восточный 15,7 13,1 11,6 2,6 1,5
Восточный 13,8 13,1 8,9 0,8 4,2
Северный 11,1 13,1 12,0 -2,0 1,1
Юго-Западный 11,1 9,4 12,7 1,7 -3,4
Северо-Западный 9,7 8,6 9,7 1,1 -1,1
Южный 7,4 8,6 9,7 -1,2 -1,1
Юго-Восточный 4,6 6,5 5,0 -1,9 1,5
Итого 100,0 100,0 100,0
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья  

В свою очередь доля новостроек Москвы, расположенных за МКАД, растет в ВАО и ЗАО. При этом расположенные в этих округах районы являются лидерами по объему предложения. На данный момент совокупная доля районов Косино-Ухтомский, Солнцево и Новопеределкино составляет порядка 90%. Однако еще 2 года назад она не превышала 40%. Дело в том, что 2 года назад еще активно застраивались Митино, Куркино и остатки Бутово. Сейчас значительных площадей для нового массового строительства в этих районах уже нет. Остались только немного участков под точечную застройку. И основные силы застройщиков переместились именно в район Косино-Ухтомский, который находится в активной стадии своего формирования. При этом в Солнцево и Новопеределкино есть места для большого количества точечного строительства, поэтому эти 2 района также стали заметным местом приложения активности строителей.

Район Доля рынка, % Изменение доли рынка, %
конец 2007 – начало 2008 конец 2006 – начало 2007 конец 2005 – начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Косино-Ухтомский 62,9 57,6 34,0 5,3 23,6
Солнцево, Новопеределкино 25,7 21,2 5,7 4,5 15,6
Митино, Куркино 8,6 21,2 45,3 -12,6 -24,1
Жулебино 2,9 0,0 1,9 2,9 -1,9
Бутово 0,0 0,0 13,2 0,0 -13,2
Итого 100,0 100,0 100,0
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья
Читайте также  Аренда жилья в Москве и Подмосковье: собственники не сдаются

Динамика изменения структуры рынка новостроек ближнего Подмосковья такой географической определенностью, как московские сегменты рынка, не отличается. Здесь все зависит от конкретного города. При этом в лидерах по объему предложения стабильно остаются Красногорск, Мытищи и Котельники, совокупная доля которых последние 2 года составляет порядка 50%.

Населенный пункт Доля рынка, % Изменение доли рынка, %
конец 2007 – начало 2008 конец 2006 – начало 2007 конец 2005 – начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Красногорск 26,6 30,2 28,7 -3,6 1,5
Мытищи 10,8 12,1 18,0 -1,3 -5,9
Котельники 10,8 10,1 6,7 0,7 3,4
Одинцовский р-н, пос.Трехгорка 6,3 10,1 0,0 -3,8 10,1
Долгопрудный 7,0 7,4 6,0 -0,4 1,4
Химки 9,5 6,7 11,3 2,8 -4,6
Балашихинский р-н, мкр. им. 1 Мая 6,3 6,0 0,0 0,3 6,0
Люберцы 9,5 6,0 17,3 3,5 -11,3
Видное 3,2 4,0 3,3 -0,8 0,7
Реутов 4,4 3,4 6,7 1,0 -3,3
Красногорский р-н, мкр.Путилково 2,5 2,7 0,0 -0,2 2,7
Ленинский р-н 3,2 1,3 0,0 1,9 1,3
Дзержинский 0,0 0,0 2,0 0,0 -2,0
Итого 100,0 100,0 100,0
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

Между тем, в Подмосковье средней удаленности изменение доли новостроек также зависит от географического направления. Сокращается она на северо-востоке и юго-западе, а на остальных направлениях растет. При этом лидерами по объему предложения остаются Балашиха, Подольск и Железнодорожный, совокупная доля которых год от года только растет. За эти 2 года она выросла с 52% до 61%.

Населенный пункт Доля рынка, % Изменение доли рынка, %
конец 2007 – начало 2008 конец 2006 – начало 2007 конец 2005 – начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Балашиха 25,7 29,4 18,2 -3,7 11,2
Подольск 25,0 19,1 24,1 5,9 -5,0
Железнодорожный 10,1 7,4 10,0 2,8 -2,6
Домодедово 4,7 8,1 2,9 -3,4 5,1
Щелково 4,7 6,6 10,0 -1,9 -3,4
Лобня 4,1 3,7 2,4 0,4 1,3
Апрелевка 3,4 0,7 0,0 2,6 0,7
Красково 3,4 2,9 4,1 0,4 -1,2
Лыткарино 3,4 2,2 1,8 1,2 0,4
Одинцово 3,4 8,1 7,6 -4,7 0,4
Октябрьский 3,4 1,5 2,4 1,9 -0,9
Троицк 3,4 4,4 5,9 -1,0 -1,5
Щербинка 3,4 2,9 2,9 0,4 0,0
Королев 1,4 2,9 2,9 -1,6 0,0
Юбилейный 0,7 0,0 3,5 0,7 -3,5
Первомайский 0,0 0,0 1,2 0,0 -1,2
Итого 100,0 100,0 100,0
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

Согласно данным исследований «Индикаторов рынка недвижимости», ближнее Подмосковье выбивается из общей тенденции превалирования индивидуальных проектов над типовыми сериями., так как в этом сегменте доля индивидуальных проектов занимает меньше половины рынка. В других секторах рынка индивидуальные проекты составляют подавляющее большинство объектов. Основная причина этого в том, что в Москве преобладает точечное строительство, а в лидерах по объему предложения – в московских районах за МКАДом и городах-саттелитах – сейчас идет активное строительство с преобладанием панельного жилья.

 

При этом по мере удаления от центра доля многокомнатных квартир резко сокращается, а одно- двух- и трехкомнатные примерно поровну делят рынок. В центре Москвы преобладает спрос на большие многокомнатные квартиры. По мере удаления от центра Москвы средний размер площади квартиры сокращается вместе с числом комнат.

Это видно и из того, что по мере удаления от центра Москвы сокращается размер всех типов квартир. И все же за счет массового строительства типового жилья в ближнем Подмосковье самые маленькие площади именно там.

Сегмент / Местоположение Средняя площадь квартир в конце 2007 — начале 2008 гг., %
1-ком. 2-ком. 3-ком. 4-ком. 5 и более комнат
Москва внутри ТТК 62,2 99,6 137,2 176,2 274,9
Москва от ТТК до МКАД 51,4 81,8 113,4 148,4 251,8
Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД 45,0 67,7 93,7 116,3 127,5
Подмосковье 5- 30 км от МКАД 45,1 67,2 91,3 130,4 176,2
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

В целом, исходя из перечисленных выше параметров, можно сделать вывод, что доля предложения в центральной части Москвы будет и дальше сокращаться, а новостройки будут постепенно перемещаться в Подмосковье.

About the Author