Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок уходит в отрыв

Недвижимость во Франции

Вторичный рынок жилья московского региона продолжает стагнировать: по итогам I квартала 2017 г. московский Росреестр зарегистрировал на 16,6% меньше переходов прав на недвижимость, чем годом ранее. Причем в марте отставание от 2016 г. увеличилось до 24%. Тем не менее первый месяц весны в плане спроса все же оказался лучше января и февраля – главным образом потому, что в нем было больше рабочих дней.
 

Предложение

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения вторичного жилья в «старой» Москве в марте сократился на 8,7% относительно предыдущего месяца и на 14,8% — в годовом выражении. В «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» зафиксировали более скромную динамику: -5% по сравнению с февралем. Доля нового предложения (впервые выставленного на продажу в марте) уменьшилась с 24 до 21%. По оценке «Азбуки Жилья», количество выставленных на продажу «старомосковских» квартир в марте увеличилось, но крайне незначительно – всего на 0,39% относительно февраля, а их суммарная площадь выросла на 0,32%. В годовом выражении показатели прибавили 0,8% и 1,8% соответственно.

В Подмосковье, по данным «Миэль», предложение в марте увеличился сразу на 11% к февралю. При этом, по словам управляющего партнера «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Татьяны Саксонцевой, увеличение объема предложения было неравномерным по поясам удаленности: в ближнем Подмосковье рост составил 14%, в среднем – 8%, а в дальнем – 5%. В результате в общей структуре предложения доля квартир в ближнем поясе достигла 58%.

Похожие данные и у Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». Явная тенденция затоваривания рынка, наметившаяся в феврале, в марте только усилилась, говорит президент корпорации Сергей Власенко: число новых лотов выросло за месяц на 19,8%, практически повторив февральские показатели (+22,7%). Общее количество объектов в продаже увеличилось на 6,3%. «Это даже больше, чем в феврале, когда общее количество лотов увеличилось на 4,1%. В этой связи ожидать в ближайшие несколько месяцев уменьшения общего объема предложения не приходится, даже если покупатели проявят свойственную для весны активность», — считает Власенко.
 

Спрос

В марте 2017 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 10 213 переходов прав на недвижимость. По сравнению с мартом прошлого года показатель просел на 23,6%, но вырос на 20,4% относительно февраля 2017-го.

Риелторы приводят похожую статистику. По данным Est-a-Tet, спрос на вторичные квартиры в Москве снизился на 15% по сравнению с мартом 2016 г. Число сделок, заключенных компанией «Азбука Жилья», увеличилось относительно февраля на 50%, но лишь на 4,7% — к марту прошлого года. Количество обращений от потенциальных покупателей выросло на 14,6% в месячном выражении, в годовом — сократилось на 10,1%. В «ИНКОМ-Недвижимости» нынешний март по количеству внесенных авансов был на 10% хуже аналогичного периода прошлого года, но лучше февраля на 20%, а января – на 35%.

Читайте также  Индикаторы рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (30 марта – 5 апреля 2015 г.)

По поводу положительной месячной динамики спроса в марте московские риелторы особо не обольщаются, связывая ее с количеством рабочих дней. В марте их было больше, чем в феврале и уж тем более в январе, поясняет Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Вторичный рынок столичного региона уже давно пребывает в стагнации, причем в последние месяцы ситуацию усугубляет укрепление курса рубля (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: сильный рубль «съел» накопления потенциальных покупателей»). «Из-за ослабления доллара и евро потенциальные покупатели, хранящие сбережения в этих валютах, отказываются от сделок, так как боятся финансовых потерь из-за колебания курсов. Однако если курс рубля перестанет быть волатильным и будет оставаться стабильным на протяжении длительного периода – например, трех-пяти месяцев, – то покупатели привыкнут к цифрам в обменниках и, возможно, все-таки выйдут на рынок», — надеется Сергей Шлома.

В Подмосковье, как и в Москве, активность покупателей «вторички» в марте достигла наивысших показателей с начала года, «однако, учитывая провальный для рынка февраль и короткий по числу рабочих дней январь, в целом уровень спроса не порадовал ни участников рынка, ни риелторов», говорит Сергей Власенко, президент некоммерческого партнерства «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис».

«К примеру, по числу авансов март «вышел в плюс» на 6,5% по сравнению с февралем, а по числу проведенных сделок рост составил и вовсе 9,9%. Однако эти цифры могут впечатлить лишь при обзоре короткого временного отрезка в два-три месяца. Если же сравнивать показатели марта нынешнего и прошлого года, то становится очевидным, что за 12 месяцев спрос на вторичное жилье заметно просел. Так, число внесенных покупателями авансов в марте 2016 г. было больше на 14,4%, а количество сделок за год уменьшилось ровно на четверть», — отмечает эксперт.

По информации «Мегаполис-Сервиса», в начале апреля уровень спроса был выше, чем в марте, потому что, по словам Власенко, «хуже, чем в феврале и марте, ситуации, кажется, уже складываться некуда». Впрочем, в некоторых городах Подмосковья действительно наметился всплеск покупательской активности. К примеру, количество авансов, переданных риелторам АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь в первые дни апреля, равнялось половине от общего числа авансов за весь март.
 

Читайте также  Новостройки в Москве и Подмосковье: година тяжких испытаний

Цены и скидки

По данным аналитического центра www.irn.ru, в марте 2017 г. рублевый индекс стоимости жилья в Москве увеличился на символические 0,3%, оставшись чуть ниже 168 000 руб. за квадратный метр. То есть, фактически, цены топтались на месте, но и это неплохо, учитывая, что ранее они падали в течение нескольких месяцев подряд. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам марта 2017 года»).

При этом и средняя стоимость квартир в предложении, и чек сделки в марте ползли вниз. По данным компании «Азбука Жилья», по состоянию на конец марта 2017 г. средний бюджет покупки квартиры на вторичном рынке «старой» Москвы составил 19,9 млн. руб.: 7,77 млн руб. в экономклассе, 17,06 млн руб. в «комфорте» и 44,2 млн руб. в «бизнесе». Относительно февраля 2017 г. показатель в среднем по городу упал на 4%, в основном за счет комфорткласса, где стоимость выставленной на продажу квартиры уменьшилась на 4%, говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».

Средняя цена проданных квартир в старых границах Москвы сократилась в марте на 7% по сравнению с предыдущим месяцем — с 9,4 млн руб. в феврале до 8,7 млн руб. в марте, подсчитали специалисты компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «Уменьшение произошло в основном за счет трехкомнатных квартир: как за счет сокращения их доли в структуре продаж, так и за счет уменьшения средней цены продажи в этой категории (средняя цена продажи трехкомнатных квартир уменьшилась с 11,7 до 10,2 млн руб., а их доля в структуре продаж — с 18% до 13%)», — поясняет Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

По сравнению с прошлым годом средний чек сделки, по оценке Est-a-Tet, снизился на 10%.

Впрочем, какие-то признаки начала делового сезона все же есть – и в Москве, и в Подмосковье квартиры стали продаваться быстрее. По данным «Инкома», в «старой» Москве срок экспозиции квартир сейчас равен 77 дням – это на 6,1% меньше, чем в феврале, когда данный показатель достиг максимальной отметки за всю историю систематических наблюдений с 2012 г. – 100 дней. Год назад, в марте 2016 г., ликвидные московские квартиры продавались в среднем за 97 дней (+20,6%).

Средний срок экспозиции подмосковных вторичных квартир по итогам апреля сократился на два дня, до 60 дней в среднем. Этот показатель примерно соответствует уровню сентября 2016 г. При этом, предупреждает Сергей Власенко, те квартиры, чьи владельцы не соглашаются на дисконт, «зависают» на рынке много дольше.

Читайте также  Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД за декабрь

«О реальном спросе, а не о праздном интересе со стороны покупателей можно говорить по-прежнему лишь тогда, когда собственники вторичного жилья готовы уступить в цене», — подчеркивает эксперт.

Впрочем, скидки на вторичные квартиры в марте немного сократились. В Москве чисто символически – с 9,2% в феврале до 9% в марте, по данным «ИНКОМ-Недвижимости». А доля жилья, проданного с дисконтом, чуть-чуть выросла – с 84% до 85%. В 2016 г. доля сделок с дисконтом была меньше – 79%, хотя средний размер скидки был примерно на том же уровне – 9,3%.

В Подмосковье средний дисконт по итогам марта составил 5,8% — на 1,2 % меньше, чем в феврале, и на 0,2%, чем в январе. «Таким образом, за прошедший месяц можно было наблюдать наименьший уровень скидок с начала года. Однако на дальнейшее снижение скидок покупателям вторичной недвижимости рассчитывать не приходится. Уже в апреле мы можем наблюдать разворот в сторону увеличения уровня дисконта. Явный сигнал к этому в марте уже прозвучал – это усилившаяся тенденция затоваривания рынка. А значит, на быструю продажу вторичного жилья могут рассчитывать лишь те продавцы, которые готовы к дисконту», — говорит Сергей Власенко.

В целом, платежеспособность покупателей «вторички» остается крайне ограниченной. По словам заместителя директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексея Бернадского, доля альтернативных и ипотечных сделок на вторичном рынке по-прежнему стремится к 80-90%, доля «свободных» продаж минимальна – на уровне 20%.

В ближайшем будущем число и доля ипотеки в общем объеме сделок, скорее всего, еще увеличится на фоне снижения ставок рядом банков – см. «Обычная ипотека стала дешевле льготной». Например, 80% принятых в начале апреля компанией АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь авансов внесли ипотечники — для данного сегмента рынка это нехарактерно, отмечает Сергей Власенко.

About the Author